Πτώση μέχρι 70% στα ακίνητα, άδεια 2 εκατ. τ.μ. γραφείων

Επιχειρήσεις - Επενδύσεις Πέμπτη, 13 Σεπτεμβρίου 2012 22:31
Πτώση μέχρι 70% στα ακίνητα, άδεια 2 εκατ. τ.μ. γραφείων

Συνεχίζουν να «κατρακυλούν» οι τιμές των ακινήτων στην Αττική, καθώς σε πολλές περιοχές από το 2008 μέχρι σήμερα καταγράφουν πτώση μέχρι και 70%, ενώ άδεια παραμένουν χιλιάδες γραφεία στην Αθήνα.

Και όπως όλα δείχνουν τίποτα δεν πρόκειται να αλλάξει μέσα στους επόμενους μήνες, αφού σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των στελεχών της αγοράς θα έχουμε και νέα υποχώρηση τιμών. Μάλιστα, σύμφωνα τις εκτιμήσεις, αν και οι περισσότερες κατοικίες σήμερα πωλούνται σε τιμές κάτω του κόστους, εντούτοις και σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει αγοραστής.

Είναι ενδεικτικό ότι από τις περίπου 150.000 κατοικίες (νεόδμητες και μεταχειρισμένες) που πωλήθηκαν το 2008, το 2011 ο αριθμός υποχώρησε κάτω από τις 50.000. Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Ιωάννη Γόρδιου της Εθνικής Τράπεζας, ο πραγματικός αριθμός των νεόδμητων που πωλήθηκαν πέρυσι, δεν ξεπέρασε τα 5.000.

Σύμφωνα με τα στοιχεία των κτηματομεσιτικών γραφείων, τη μεγαλύτερη πτώση έχουν καταγράψει οι λεγόμενες ακριβές περιοχές, όπως το Κολωνάκι όπου οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν υποχωρήσει κατά 70%, στην Φιλοθέη όπου καταγράφεται το ίδιο ποσοστό, το Παλαιό Ψυχικό όπου οι τιμές υποχωρούν πάνω από 60% και η Κηφισιά με πτώση άνω του 50%.

Επίσης σύμφωνα με στελέχη της αγοράς μεγάλη υποχώρηση τιμών καταγράφεται και στις μεταχειρισμένες κατοικίες, όπου τα περιθώρια διαπραγμάτευσης είναι σαφώς μεγαλύτερα, καθώς συνήθως πωλητές είναι ιδιώτες που βρίσκονται σε δυσχερή οικονομικά θέση.

Σήμερα πάντως τα περισσότερα ακίνητα, σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη του ομώνυμου κτηματομεσιτικού γραφείου, Αθ. Ζηρογιάννη, πωλούνται αρκετά κάτω του κόστους, λόγω της άμεσης ανάγκης για πώληση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη. Η κατάσταση αυτή έχει γίνει εντονότερη το τελευταίο διάστημα με την μεγάλη φορολογία που έχει επιβληθεί στην ακίνητη περιουσία, με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν μπορούν να συντηρήσουν το ακίνητο τους σπεύδουν να το ξεφορτωθούν.

 

Πάνω από 2 εκατ. τ.μ. γραφείων παραμένουν άδεια

 

Μικρότερους γραφειακούς χώρους αναζητούν οι επιχειρήσεις, λόγω και του λιγότερου αριθμού εργαζομένων που απασχολούν πλέον.

 

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το σύνηθες μέγεθος των χώρων γραφείων που ζητούνται κυμαίνεται στα 2.000-3.500 τετραγωνικά μέτρα, μειωμένο κατά 20% ως αποτέλεσμα της συρρίκνωσης του μεγέθους των επιχειρήσεων. Όσον αφορά στα μισθώματα, καταγράφουν πτώση 40% με «πρωταθλήτριες» τη Λεωφόρο Αθηνών και τη Λεωφόρο Συγγρού.

Σύμφωνα με τον διευθυντή της εταιρείας συμβούλων «Δανός», Γιώργο Λίτσα, σήμερα στην αγορά γραφειακών χώρων καταγράφονται μεγάλες διορθώσεις στις μισθωτικές αξίες, ενώ ήδη μεγάλες επιχειρήσεις έχουν προχωρήσει (για δεύτερη ή ακόμη και για τρίτη φορά) σε επαναδιαπραγμάτευση του μισθώματος.

Αρκετοί δε είναι εκείνοι που επιλέγουν την λύση της μετεγκατάστασης σε λιγότερους ακριβούς χώρους με στόχο την μείωση των λειτουργικών τους εξόδων. «Στη Λεωφόρο Κηφισίας πριν από μερικά χρόνια η ενοικίαση γραφείων είχε φτάσει στα επίπεδα των 28 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ σήμερα υπάρχουν εκατοντάδες τ.μ. κτιρίων που είναι ξενοίκιαστα. Οι ιδιοκτήτες γραφείων εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί με τους επιχειρηματίες που ζητούν γραφεία και διαπραγματεύονται σε χαμηλές τιμές.

Οι υφιστάμενοι μισθωτές, από την άλλη, αναζητούν φθηνότερες επιλογές μετεγκατάστασης σε ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών, με σκοπό να μειώσουν το λειτουργικό κόστος», επισημαίνει και ο κτηματομεσίτης Α. Ζηρογιάννης. Επίσης μεγάλη βουτιά καταγράφεται και στα ενοίκια των γραφείων στον Πειραιά, σύμφωνα με τα όσα δείχνουν οι δείκτες των τελευταίων μηνών. Η πτώση αποδίδεται κατά κύριο λόγο στην έλλειψη ζήτησης από επιχειρήσεις, αλλά κι εξαιτίας της ανάγκης τους να μειώσουν το λειτουργικό κόστος. «Ειδικότερα στους δρόμους γύρω από το λιμάνι η μείωση των ενοικίων ξεπερνάει πολλές φορές και το 30%, των μέχρι τώρα συμφωνηθέντων ποσών. Παρά τη σημαντική πτώση, ωστόσο, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να είναι ακριβή για τις επιχειρήσεις που θέλουν να μισθώσουν γραφεία», αναφέρει ο κ. Ζηρογιάννης.

Έτσι σήμερα οι μισθώσεις γραφειακών χώρων στη Αθήνα καταγράφουν πτώση άνω του 40%, ενώ σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Savillis το κτιριακό απόθεμα σήμερα στην Αθήνα ανέρχεται στα 2 εκατ. τετραγωνικά μέτρα. Στα νότια προάστια, με βασικούς άξονες τις Λεωφόρους Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος, το απόθεμα γραφείων υπολογίζεται στα 650.000 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η κενότητα των γραφειακών χώρων Α' ποιότητας επί της Λεωφόρου Συγγρού κινείται στα επίπεδα του 12% και επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης στο 14%. Για τα Β' ποιότητας γραφεία, η κενότητα είναι κατά πολύ υψηλότερη και ξεπερνά το 20% του διαθέσιμου αποθέματος.

Στο κέντρο, το απόθεμα ανέρχεται σε 350.000 τ.μ. με τα κενά γραφεία να ξεπερνούν το 10%, ενώ στα γραφεία Β' ποιότητας παρατηρείται μικρότερη κενότητα λόγω μετεγκατάστασης πολλών επαγγελματιών ή μέσου μεγέθους εταιρειών σε φθηνότερους χώρους με χαμηλότερες κτιριακές ανέσεις.

Στα δυτικά προάστια οι κυριότεροι άξονες είναι η Λεωφόρος Αθηνών, η Λεωφόρος Κηφισού, με την Ιερά Οδό και την Πέτρου Ράλλη να ακολουθούν. Το απόθεμα γραφείων Α' και Β' κατηγορίας υπολογίζεται σε 150.000-200.000 τ.μ. Σε ό,τι αφορά στα ενοίκια, στο κέντρο της Αθήνας τα υψηλότερης ποιότητας γραφεία είναι στα 20 ευρώ ανά τετραγωνικό και τα μέσης ποιότητας στα 9-10 ευρώ ανά τετραγωνικό, καταγράφοντας πτώση 25% την τελευταία τριετία.

Στη Λεωφόρο Κηφισίας η πτώση των μισθωμάτων αγγίζει το 20%, ενώ όσον αφορά στις τιμές τα υψηλότερης ποιότητας κτίρια ενοικιάζονται 15-16 ευρώ/ τ.μ., τα χαμηλής ποιότητας 9-10 ευρώ το τετραγωνικό. Στη Λεωφόρο Συγγρού τα ενοίκια είναι μειωμένα κατά 25% και οι τιμές κυμαίνονται από 12-14 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ πτώση 40% καταγράφουν τα ενοίκια στη Λεωφόρο Αθηνών, όπου οι μισθώσεις διαμορφώνονται για τα υψηλής ποιότητας στα 9-10 ευρώ/ τ.μ.